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      隨著國內(nèi)城市以“核心城市”向外拓展的“二次城市化”同時，人口“數(shù)量紅利”也開始轉向“質(zhì)量紅利”。城市綜合體的新命題是什么呢?

  一個好的商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是需要在定位、概念規(guī)劃建筑設計、物業(yè)運營每個階段都有理性的分析和落地策略。

  商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目的是用以經(jīng)營性為主還是銷售性為主?但無論那種定位策略，其最終都離不開產(chǎn)業(yè)(業(yè)態(tài)組合適對銷)、物業(yè)(規(guī)劃布置合理)、營業(yè)(運營適應性持續(xù))，這樣商業(yè)地產(chǎn)才有價值的可持續(xù)。

 一、項目周邊交通、規(guī)劃功能、客流分析

  商業(yè)項目周邊的交通資源、功能業(yè)態(tài)以及客流資源是其最基本的設計條件，也即先研究：車從哪里來、什么人會來、人從哪里來、人來干什么的問題。這也是設計商業(yè)外部動線的初始條件，是商業(yè)外部屬性、功能分區(qū)的條件。我們稱之為設計外部三點三線與空間。

  所謂三點三線是客流集散點、物流集散點、車流集散點以及與之對應的動線關系，而外部空間設計是解決不同的商業(yè)性能屬性和空間場所屬性問題。比如大型主干道路適宜于大體量商業(yè)空間，同時也需要昭示性的商業(yè)立面，而小型的道路條件往往適宜于情景化的商業(yè)空間，如果有外部景觀資源，所對應的商業(yè)空間也應該特別針對性設計。

  二、項目功能解析

  體驗化的轉變

  ——從身體的物理性體驗向文化和精神層面的體驗轉變

  項目擬建約十萬方的體量規(guī)模，包括綜合商業(yè)MALL和街區(qū)商業(yè)，按人均0.8-1.2平米測算，本項目應為祥光新城的核心商業(yè)圈。

  不管是MALL還是街區(qū)，其商業(yè)設計同樣離不開業(yè)態(tài)性質(zhì)、空間動線、運營適應性三個問題。即使是用于銷售型的物業(yè)，也應該符合這些基本原則的合理性。不少開發(fā)商立項時，只有一個訴求——就是“商鋪全賣回現(xiàn)金”。銷售型商鋪通常會切割成小單元以求“總價低、好去化”，尤其是全銷型，沒有規(guī)劃運營時的蓄客類主力店、次主力店，清一色的小商鋪往往好賣不好經(jīng)營。建成后坪效低下，無法解決“蓄客”(招攬顧客流量)商鋪與“蓄金”(高租金招財)商鋪的組合，業(yè)態(tài)組合難、商家經(jīng)營不持續(xù)，最后慘淡蕭條、人去樓空，最終也無法體現(xiàn)商業(yè)的真正價值。

  運營利好是商業(yè)的本質(zhì)核心。不管是經(jīng)營為主，還是銷售為主，是MALL或是街區(qū)等空間形式，也同樣應考慮在未來招商經(jīng)營利好為原則，對“蓄客”商鋪與“蓄金”商鋪的有效搭配，形成不同屬性的業(yè)態(tài)規(guī)劃。

  主題化、新業(yè)態(tài)是定制商業(yè)的訴求。

  沒有特點特色的商業(yè)是沒有競爭力的。項目通過商業(yè)自持商業(yè)MALL和街區(qū)之間組合，錯位互動。同時以商業(yè)IP主題化、文化體驗作為商業(yè)空間的設計主題，形成新城商業(yè)中心的特色。

 三、MALL平面規(guī)劃

  商業(yè)MALL總體地上體量4-5萬平米。如此中等規(guī)模的商業(yè)中心，如果按完全集中化設計的方法，會缺少新城屬性的體驗感，所以在不同的方案嘗試中，我們最終推薦的是體驗化、情境化與集中空間的結合形式，即：采用集中MALL、情景BLOCK圍合中心商業(yè)庭院的空間組合。以形成低集人口密度、近郊新城的特色商業(yè)形態(tài)。提倡慢生活、情感化的商業(yè)體驗。

  在臨東側光明大道、南面祥光路設計集中而昭示性強的立面形態(tài)，也是商業(yè)MALL的城市性表達面。西側靠近中興廣場處設置以餐飲等休閑主力店為業(yè)態(tài)的情景BLOCK，結合每層的甲板綠色休閑平臺，形成外部廣場人流與內(nèi)部商業(yè)內(nèi)庭的充分互動和交流。北側具備昭示性、人流量均較弱的特性，規(guī)劃設計以超市、兒童游樂等生活型主力店的形式空間，形成帶動東南側金銀鋪的商業(yè)動線。同時北側也是主要服務性動線的落位空間。

  外部人流集散點：

  西街角的入口廣場、西側通透可穿越的情景廣場、中心中庭廣場。過大的廣場會削弱步行通達性和消費沖動，而過小的廣場又不能解決集散和引導作用，廣場的尺度也是設計應充分考量的問題，應在高寬比、視覺距離和空間性能之間形成良好的匹配。

  車流集散點：

  以近北側三個面的三個車行出入(實施中可分進出口單控)，以避免來店的排隊、出店的擁擠狀況。物流集散點：結合主力店以MALL的北面為主。

  在形態(tài)上采用傳統(tǒng)和現(xiàn)代結合的手法，街道空間主次結合、寬窄結合、收放結合，以利于不同業(yè)態(tài)的組合運營，也擁有特色鮮明的商業(yè)空間屬性。